Az építtető a tervezett beruházás megvalósításához szükséges építésügyi hatósági engedély vagy az egyszerű bejelentés tudomásulvételének megszerzéséért felel. Az engedély megszerzéséhez vagy a bejelentés megtételéhez az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendeletben meghatározott tartalmú építészeti-műszaki dokumentáció szükséges. A rendelet az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a rendeletre kattintva közvetlenül elérhető.
Az építészeti-műszaki dokumentáció az építési tevékenység megvalósításához – pályázathoz, tervpályázathoz, tervtanácshoz, hatósági eljáráshoz, ajánlatkéréshez, építőipari kivitelezéshez, állapotfelméréshez, állapot vagy megvalósítás dokumentálásához – szükséges tervezési programot, terveket, dokumentumokat tartalmaz.
Az építészeti-műszaki dokumentációt az készítheti, aki rendelkezik a névjegyzéket vezető szerv engedélyével (tervezői jogosultsággal). A tervező, főként az építész tervező kiválasztása az egész projekt szempontjából az egyik legfontosabb kérdés, ezért ennek során nagyon körültekintően kell eljárni. Mindenképpen olyan tervezőt szabad csak választani, aki szerepel a kamarai névjegyzékben, mivel a névjegyzék tanúsítja, hogy az adott tervező szakmagyakorlási jogosultsággal rendelkezik. Szakmagyakorlási jogosultság nélkül nem lehet tervezői munkát végezni. Célszerű megkérdezni a kiválasztott tervezőt arról is, hogy rendelkezik-e a jogszabály által előírt kötelező tervezői felelősségbiztosítással, mert ha nem, akkor egy esetleges későbbi káreseményt sokkal nehezebb lesz kezelni. Az építész kiválasztásáról személyes megbeszélés és a referenciák alapján érdemes dönteni.
Az építésztervezőt a „Kamarai névjegyzékek (MÉK)”, a szakági tervezőket a „Kamarai névjegyzékek (MÉK)”, valamint a „Kamarai névjegyzékek (MMK)”, továbbá a „Kamarai nyilvántartás (MÉK, MMK, MKIK)” hasznos link segítségével kereshet.
Az építtetőnek az építészeti-műszaki tervezési tevékenységre tervezési szerződést kell kötnie. Maga a tervezési szerződés egy un. eredménykötelem, a tervező kötelezi magát a tervezőmunka elvégzésére és a tervezési-műszaki dokumentáció átadására, az építtető (megrendelő) annak átvételére és a díj megfizetésére. A tervezési szerződésre a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben szabályozott tervezési szerződés szabályait kell alkalmazni azzal, hogy
- a szerződést írásban kell megkötni,
- a szerződésben rögzíteni kell, hogy a tervező mely esetben és módon vehet igénybe társ- vagy szakági tervezőt,
- az építészeti-műszaki dokumentációt készítő tervező a szerződésben vállalja az építési beruházás tervezői művezetési tevékenységének ellátását, valamint
- – ha a felek eltérően nem rendelkeznek – a tervező díja a tervdokumentáció átadásával, a tervezői művezetési tevékenység díja az építmény, tájépítészeti alkotás megvalósítását követően, annak használatához szükséges tervezői hozzájárulás átadásával egyidejűleg esedékes.
A törvény az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a törvényre kattintva közvetlenül elérhető.
Az építtető és a tervező közösen összeállítja a tervezett építési tevékenység tervezési programját. A tervezési program olyan szöveges dokumentum, amely tartalmazza az építménnyel szemben támasztott alapvető követelmények meghatározását, valamint a tervezési szerződés szerinti építtetői elvárások mennyiségi és minőségi részletezését.
A tervezési programban rögzíteni kell minden olyan fontos tényt, adatot, információt, amelyet a tervezés során figyelembe kell venni. A meglévő építmények esetén vizsgálni kell a megújuló energiaforrások használatának lehetőségét, és igény szerint rögzíteni kell a vagyonbiztonsági elvárások mértékét. A tervezés tárgyától és nagyságrendjétől függően a tervezési programban ismertetni kell
- tervezési feladat részletes leírását, az építési tevékenység megnevezését,
- a tervezés előzményeit – előkészítő dokumentációk, tanulmánytervek adatait,
- az elvárt követelményeket, beleértve az élettartalmi igényeket,
- az elvárt követelményeknek való megfelelőség igazolásának módját, az alkalmazandó szabványok vagy azokkal egyenértékű számítási-méretezési eljárások és hivatkozások, jogszabályok, előírások, szabályzatok körét,
- a beruházás költségkeretét, rögzített költségkeret esetén a költségelemzés módszerét, az építtető részéről a költségkeret túllépés jóváhagyásának feltételeit, vagy költségkeret csökkentés esetén az elvárások, követelmények módosítási szabályait,
- a helyszín bemutatását,
- a helyiségigényeket és funkcionális kapcsolatokat,
- az építményben üzemelendő technológiákat,
- a közútkapcsolati, parkolási igényeket és információkat,
- a közmű és energia ellátási igényeket, módokat,
- az akadálymentesítésre vonatkozó információkat,
- műemlék esetén az értékleltár és az építéstörténeti tudományos dokumentáció alapján rögzített műemlékvédelmi szempontokat,
- a szükséges szakági tervezői és szakértői feladatok körét,
- az egyéb meghatározó követelmények általános szempontjait,
- a tervezendő építmény használatának, üzemeltetésének, karbantartásának feltételeit,
- a helyszínen fennálló régészeti érintettség vagy védelem tényét a közhiteles örökségvédelmi nyilvántartástól lekért adatok alapján.
A tervezési szerződés kötelező melléklete a véglegezett tervezési program.
Az építmények tervezéséből és az építőipari kivitelezési tevékenység végzéséből adódó – a teljesítéssel összefüggő – viták rendezéséhez az építtető és a tervező bíróság, közjegyző, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv vagy közvetítő eljárását kezdeményezheti. Az eljárások ügymenete, eljárása vagy időbelisége tekintetében különbözőek. Ehhez segítséget nyújt az oldal jobb szélén található hasznos linkek közül a „TSZSZ –Teljesítésigazolási Szakértői Szerv”, a „Fizetési meghagyásos eljárás (FMH) és annak végrehajtása (FMHVH) –MOKK”, a „Közjegyzőkereső – MOKK”, a "Közvetítői eljárásról” és a „Bíróság” link, valamint ezen eljárásokban részt vevő személyek keresésében a „Kamarai névjegyzékek (MÉK- szakértők)”, a „Kamarai névjegyzékek (MMK- szakértők)”, a „Kamarai nyilvántartás (MÉK, MMK, MKIK)”, az „Igazságügyi Nyilvántartó Rendszerek – IM (igazságügyi szakértők)” és az „Ügyvédkereső – MÜK” link.
Röviden:
- A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv eljárása a Magyarországon történő építési beruházásokra terjed ki, azon belül egyrészt az építészeti-műszaki tervezési, építési, kivitelezési szerződés teljesítéséből eredő, a jogszabályban meghatározott kérdésekben a megrendelő, a tervező, a kivitelező vagy az alvállalkozó kérelmére készít szakértői véleményt a teljesítéssel kapcsolatos vitás ügyekben, valamint másrészt a szerződést biztosító mellékkötelezettségek érvényesíthetőségével kapcsolatos vita eldöntéséhez kérhető az eljárás.
- Közvetítői eljárás során a közvetítés olyan sajátos permegelőző, konfliktuskezelő, vitarendező eljárás, amelynek célja a vitában érdekelt felek kölcsönös megegyezése alapján – a vitában nem érintett, harmadik személy (közvetítő) bevonása mellett – a felek közötti vita rendezésének megoldását tartalmazó írásbeli megállapodás létrehozásának elősegítése.
- Fizetési meghagyásos eljárás közjegyzői hatáskörbe tartozó nemperes eljárás, amely a pénzkövetelések behajtásának gyors és hatékony eszköze. A közjegyző az ország egész területére illetékes, tehát bármelyik közjegyzőhöz benyújtható a kérelem, illetve valamennyi közjegyzőtől kaphatunk is fizetési meghagyást.
A fentieken túl fontos a szerzői vagyoni jogokra is kitérni, amelyek összessége alapvetően a szerzőt, jelen esetben a tervezőt illeti, de mivel itt egy épületről van szó, a törvény a mindenkori tulajdonost is felruházza bizonyos jogokkal, hogy rendelkezni tudjon a tulajdona felett (például ha az eredeti állapotot akarja helyreállítani, ahhoz nem kell a tervező engedélye, sem közreműködése). Előfordul, hogy az építtető megrendelése eleve arra vonatkozik, hogy a jövőben bizonyos, a szerzőt megillető rendelkezési jogokkal ő rendelkezzen. Erre van lehetőség a felhasználási jogokról történő rendelkezés formájában. A jogszabály már viszonylag régóta előírja, hogy a tervezési szerződésnek kötelező része kell, hogy legyen a tervezési szerződéssel érintett építészeti-műszaki dokumentációhoz fűződő szerzői vagyoni jogokkal kapcsolatos rendelkezés. Ugyancsak kötelező az építtető és a tervező számára, hogy az Építészeti Szerzői Jogi Nyilvántartásban nyilatkozzanak az építészeti alkotáshoz kapcsolódó szerzői vagyoni jogok státuszáról. Ezek azért fontosak, mert ha akár a közeli, akár a távolabbi jövőben valamilyen jogvita merül fel az építészeti alkotás átépítése/áttervezése kapcsán, a vita rendezését nagyban segíti, ha a tervezési szerződésben, illetve a nyilvántartásban a szerzői vagyoni jogokról már rendelkeztek. Az oldal alján az „Érintett rendszerek”-nél az „ÉSZJNY – Építészeti Szerzői Jogi Nyilvántartás”-ra kattintva további információk érhetők el.
Előfordulhatnak olyan esetek, amikor az építtetőnek építésügyi műszaki szakértő segítségét kell igénybe venni. Ez egyrészt akkor lehet, amikor az építtetőnek valamilyen kivitelezési vagy az építményszerkezeteket, építőanyagot érintő minőségi kérdésben kell döntést hoznia, esetleg kár következett be, de nincs meg ehhez a megfelelő szaktudása. Ilyenkor a kamarai nyilvántartásból az adott kérdéshez kapcsolódó szakmagyakorlási jogosultsággal rendelkező szakértőt kell kiválasztani. Másrészt vannak olyan esetek, amikor jogszabály írja elő a szakértő igénybevételét. Ha az épület használatbavétele előtt a kivitelező meghal vagy a kivitelező cég megszűnik a kivitelezői nyilatkozat helyett a használatbavételi eljárásban szakértő nyilatkozatát kell csatolni. Akkor is, ha az épület tíz évnél régebben épült építési engedély nélkül, és a tulajdonos „legalizálni” szeretné az ingatlan jogi helyzetét (a szakértői nyilatkozat hiányában ugyanis nem állítható ki a hatósági bizonyítványt, ami az épületet vagy a megváltozott épület ingatlan-nyilvántartásban való feltűntetéséhez szükséges).
Építésügyi műszaki szakértőnek hasonlóan a tervezőhöz jogosultsággal kell rendelkeznie, a kamarai névjegyzékben szükséges szerepelnie. A „Kamarai névjegyzékek (MÉK-szakértők)”, a „Kamarai névjegyzékek (MMK- szakértők)” és a „Kamarai nyilvántartás (MÉK, MMK, MKIK)” hasznos link segítségével kereshet megfelelő szakembert.
Az építésügyhöz kapcsolódó jelentősebb jogszabályokat az oldal jobb szélén található a „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” rész tartalmazza, továbbá a „Hasznos linkek” részben az „Építésügyi jogszabályok keresése” linken az építésüggyel kapcsolatos jogszabályok listáját érheti el, további jogszabályok a „Nemzeti Jogszabálytár” hasznos linken díjmentesen megtekinthetők, olvashatók, kereshetők. A „Magyar Közlöny” hasznos linken az eddig megjelent közlönyök, hivatalos értesítők szintén díjmentesen, pdf formátumban megtekinthetők, letölthetők.
