Kivitelező kiválasztása és kivitelezés

Az építtető feladata többek között vállalkozó kivitelező kiválasztása, valamint, ha az építtető nem jelölte ki az alvállalkozó kivitelezőket, akkor a fővállalkozó kivitelező feladata az alvállalkozó kivitelezők kiválasztása. Ez nem egy könnyű feladat, mivel számtalan szempontot kell figyelembe venni. A szempontok közül fontos kiemelni, hogy a fővállalkozó kivitelezőnek az építési tevékenységnek megfelelő tevékenységi körrel és erre vonatkozóan a vállalkozó kivitelezői tevékenységre jogosultak névjegyzékében kell szerepelnie, továbbá a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással rendelkezik-e, mivelha nem, akkor egy esetleges későbbi káreseményt sokkal nehezebb lesz kezelni. Ez mellett lényeges követelmény a teljesség igénye nélkül, például a megbízhatóság, a határidő meg- és betartása, a szakszerűség, a szakemberekkel való rendelkezés. 

A Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál a vállalkozó kivitelezői tevékenységet be kell jelenteni, a bejelentést követően kerül nyilvántartásba. A nyilvántartás nyilvános és kereshető, amely elérhető az oldal jobb oldalán lévő „Hasznos linkek”-nél a „Kamarai Nyilvántartó Rendszer (KIVREG)” linken.

A vállalkozó kivitelező jóváhagyása, felügyelete szükséges, amennyiben kivitelezési dokumentáció szükséges az építési tevékenységhez és az építtető saját részre vagy a hozzátartozó részére részt kíván venni a kivitelezésben (az építési szakmunkát vagy annak egyes munkafázisait akarja végezni), azonban vállalkozó kivitelezői tevékenység végzésére nem jogosult, nem rendelkezik szakirányú szakképesítéssel.

A kiválasztást követően az építtetőnek az építési tevékenység elvégzésére kivitelezési szerződést kell kötnie a fővállalkozó kivitelezővel, a megrendelő vállalkozó kivitelezőnek az alvállalkozó kivitelezővel, amely pontosan rögzíti a szerződő felek együttműködésének kereteit. Üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén a kivitelezési szerződést írásba kell foglalni. Természetesen minden esetben célszerű ragaszkodni az írásba foglaláshoz, mivel például az esetleges garanciális javítási igények érvényesítése során ezzel sok felesleges vitát lehet megelőzni. A kivitelezési szerződés megkötését követően a kivitelező viseli a kivitelezési dokumentáció olyan hiányosságából adódó jogkövetkezményeket, amelyet neki a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.

A kivitelezési szerződésnek kötelező tartalmi elemei vannak, amelyet részletesen az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet tartalmaz.  A rendeletet az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a rendeletre kattintva közvetlenül elérhető. A teljesség igénye nélkül kiemelendő, hogy a kivitelezési szerződésben rögzíteni kell pontosan 

• milyen építési tevékenységeket kell elvégeznie a fővállalkozó kivitelezőnek, 
• a teljesítési határidőket, 
• a vállalkozói díj fizetési határidejét, és a vállalkozási díjat, amelynél a vállalkozó kivitelező rögzíti a figyelembe vett építőipari rezsióradíj mértékét, 
• a többletmunka és a pótmunka elszámolási módját,
• a keletkező hulladék – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – elszállítását, valamint
• az elektronikus építési napló vezetésével kapcsolatos feladatokat, naplóvezetési kötelezettség esetén.

A rendelet az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a rendeletre kattintva közvetlenül elérhető.

Az általános építmények körében, ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész kizárólagos tulajdonosa, a kivitelezési szerződés mellékletét képezi a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat, amelyben a telek, építmény, építményrész tulajdonosa, társtulajdonosa az építési munkaterület átadás-átvételét tudomásul veszi.

Az építési munkaterületen az építtető megbízásából egyidejűleg vagy egymást követően több fővállalkozó kivitelező is végezhet építési-szerelési munkát. A kivitelezési szerződésben foglaltak szerint a fő- és az alvállalkozó kivitelező az építési-szerelési munka folytatására alvállalkozót és további alvállalkozó kivitelezőt vehet igénybe.

Az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésekor az építtető az építési munkaterületet a szerződés szerint átadja a fővállalkozó kivitelező részére. Az alvállalkozó kivitelező részére az építési területet a megrendelő vállalkozó kivitelező adja át. Az építési munkaterület átadása előtt az építtető köteles az elektronikus építési naplót, majd ezt követően az első elektronikus építési főnaplót készenlétbe helyezni. Az építtető az elektronikus építési napló (az oldal alján található „Érintett rendszerek”-nél lévő „E-építési napló”) alkalmazási felületén az építési munkaterületet átadja a fővállalkozó kivitelezőnek. Az e-főnapló megnyitottá válik, miután a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterület átadását elfogadta. Az építési munkaterület átadását eseti bejegyzéssel az e-főnaplóban rögzíteni kell, ezt követően lehet az építési munkaterületen az építőipari kivitelezési tevékenységet elkezdeni és végezni.

Az építési munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelező részére, ezáltal az e-főnapló nem nyitható meg, és az építőipari kivitelezési tevékenység nem kezdhető meg

• az általános építmények körében a tulajdonos, társtulajdonos nyilatkozatának hiányában,
• ha a fővállalkozó kivitelező nem rendelkezik a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással,
• kötelező építtetői fedezetkezelés esetén a fedezetkezelői szerződés hiányában, valamint
• az általános építmények körében az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló kormányrendeletben meghatározott összevont telepítési eljárásban hozott telekalakítási engedély esetén a változás ingatlan-nyilvántartáson való átvezetésének hiányában.

Az építési munkaterületen végzett építési-szerelési munkát általánosságban felelős műszaki vezető irányítja. Számtalan feladata van, amelyet az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet tartalmaz, amelyek közül kiemelendő, hogy a természetes építőanyagok és a bontott építési termékek – szükség szerint szakértővel történő – vizsgálatát követően dönt azok kezeléséről, építési célra való megfelelősségéről, ismételt felhasználhatóságáról, beépíthetőségéről. Döntését az építési naplóba be kell jegyeznie. A felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén a vállalkozó kivitelezőnek gondoskodnia kell a helyettesítésről és a helyettesítés ideje alatt elvégzett építőipari kivitelezési tevékenységért a felelős műszaki vezetőt helyettesítő jogosultsággal rendelkező személy felel. A rendelet az oldal jobb szélén lévő „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” között a rendeletre kattintva közvetlenül elérhető.

Az építőipari kivitelezési tevékenység befejezését, valamint az építész tervező, a „rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott” címmel rendelkező szakmagyakorló és a felelős műszaki vezető e rendelet szerinti nyilatkozatának beszerzését követően a fővállalkozó kivitelező az elektronikus építési napló összesítő lapján arról nyilatkozik, hogy

• az elvállalt építőipari kivitelezési tevékenységet
• a végleges építési engedélynek vagy az egyszerű bejelentésnek és a hozzá tartozó záradékolt építészeti-műszaki dokumentációnak, valamint
• a kivitelezési dokumentációnak

megfelelően végezte,

• a záradékolt építészeti-műszaki dokumentációtól vagy a kivitelezési dokumentációtól eltértek-e, eltérés esetén azok felsorolásával és okainak megjelölésével,
• az építőipari kivitelezési tevékenységet a tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, így különösen a statikai és az épületenergetikai követelmények, szakmai, minőségi, környezetvédelmi és biztonsági előírások megtartásával szakszerűen végezték,
• az építőipari kivitelezési tevékenység során alkalmazott műszaki megoldás a jogszabályokban meghatározott követelményeknek megfelel,
• az eltéréseket a megvalósulási dokumentáció tartalmazza,
• a közműellátás szakszerűen biztosított, közműszolgáltatás hiányában egyedi, szakszerű közműpótló létesült,
• az építési munkaterületen képződött építési-bontási hulladék mennyisége elérte-e a jogszabályban előírt mennyiségi küszöbértéket, azt kezelték és az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor az építési munkaterületről elszállították, valamint
• az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotban van.

A kivitelezés befejeztével műszaki átadás-átvételi eljárást kell lefolytatni, amelyen jegyzőkönyvet kell készíteni az elvégzett munkákról és az esetleges hibákról, hiányosságokról. A jegyzőkönyvbe vett hibák, hiányosságok kijavítását, a teljesítésigazolás kiadását, majd a fővállalkozó által számlázott összeg kifizetését követően a fővállalkozó kivitelező visszaadja az építtetőnek az építési munkaterületet. A fővállalkozó kivitelező a műszaki átadás-átvétel során átadja az építtetőnek mindazokat a dokumentumokat, amelyek a rendeltetésszerű és biztonságos használatot igazolják, és szükségesek az épületre vonatkozó hatósági engedélyek beszerzéséhez, valamint az elektronikus építési naplóban kiállítja a nyilatkozatát. Az alvállalkozói kivitelezési szerződés esetén a műszaki átadás-átvételi eljáráson felmerült és jegyzőkönyvbe vett hibák, hiányosságok kijavítását, a teljesítésigazolás kiadását, továbbá a teljesítésigazolás alapján kiállított számla ellenértékének kézhezvételét követően az alvállalkozó kivitelező átadja a megrendelő vállalkozó kivitelezőnek az építési munkaterületet.

Az építtető gondoskodik a megvalósulási terv elkészítéséről és feltöltéséről az elektronikus építési naplóba, amennyiben a kivitelezés során az építészeti-műszaki dokumentációtól eltértek.

Az építmények építőipari kivitelezési tevékenység végzéséből adódó – a teljesítéssel összefüggő – viták rendezéséhez az építtető, az építési műszaki ellenőr és a kivitelező bíróság, közjegyző, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv vagy közvetítő eljárását kezdeményezheti. Az eljárások ügymenete, eljárása vagy időbelisége tekintetében különbözőek. Ehhez segítséget nyújt az oldal jobb szélén található hasznos linkek közül a „TSZSZ –Teljesítésigazolási Szakértői Szerv”, a „Fizetési meghagyásos eljárás (FMH) és annak végrehajtása (FMHVH) –MOKK”, a „Közjegyzőkereső – MOKK”, a "Közvetítői eljárásról” és a „Bíróság” link, valamint ezen eljárásokban részt vevő személyek keresésében a „Kamarai névjegyzékek (MÉK- szakértők)”, a „Kamarai névjegyzékek (MMK- szakértők)”, a „Kamarai nyilvántartás (MÉK, MMK, MKIK)”, az „Igazságügyi Nyilvántartó Rendszerek – IM (igazságügyi szakértők)” és az „Ügyvédkereső – MÜK” link.

Röviden: 

• A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv eljárása a Magyarországon történő építési beruházásokra terjed ki, azon belül egyrészt az építészeti-műszaki tervezési, építési, kivitelezési szerződés teljesítéséből eredő, a jogszabályban meghatározott kérdésekben a megrendelő, a tervező, a kivitelező vagy az alvállalkozó kérelmére készít szakértői véleményt a teljesítéssel kapcsolatos vitás ügyekben, valamint másrészt a szerződést biztosító mellékkötelezettségek érvényesíthetőségével kapcsolatos vita eldöntéséhez kérhető az eljárás.
• Közvetítői eljárás során a közvetítés olyan sajátos permegelőző, konfliktuskezelő, vitarendező eljárás, amelynek célja a vitában érdekelt felek kölcsönös megegyezése alapján – a vitában nem érintett, harmadik személy (közvetítő) bevonása mellett – a felek közötti vita rendezésének megoldását tartalmazó írásbeli megállapodás létrehozásának elősegítése.
• Fizetési meghagyásos eljárás közjegyzői hatáskörbe tartozó nemperes eljárás, amely a pénzkövetelések behajtásának gyors és hatékony eszköze. A közjegyző az ország egész területére illetékes, tehát bármelyik közjegyzőhöz benyújtható a kérelem, illetve valamennyi közjegyzőtől kaphatunk is fizetési meghagyást. 

Az építésügyhöz kapcsolódó jelentősebb jogszabályokat az oldal jobb szélén található a „Kiemelt kapcsolódó jogszabályok” rész tartalmazza, továbbá a „Hasznos linkek” részben az „Építésügyi jogszabályok keresése” linken az építésüggyel kapcsolatos jogszabályok listáját érheti el, további jogszabályok a „Nemzeti Jogszabálytár” hasznos linken díjmentesen megtekinthetők, olvashatók, kereshetők. A „Magyar Közlöny” hasznos linken az eddig megjelent közlönyök, hivatalos értesítők szintén díjmentesen, pdf formátumban megtekinthetők, letölthetők.