Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) tanyák beépíthetőségével összefüggő, 2023. március 30-ától hatályos módosításának figyelembevételével.

A 2023 tavaszán megjelent új tanyaszabályozás elsődleges célja az volt, hogy a tanyán élő gazdálkodók könnyebben tudják végrehajtani a gazdaságuk fejlesztését, a tanya ingatlanon lévő gazdasági és lakóépületük korszerűsítését, esetleges bővítését. Korábban az akár egymással szomszédos településeken is nagyban eltért a tanyákra vonatkozó szabályozás, közöttük a beépíthetőségi előírások (épületek megengedhető területnagysága, magassága), és ez a különbözőség hátrányosan érintett számos tanyán élő állampolgárt, nem egyszer ellehetetlenítve gazdaságuk fejlesztését. Az új szabályozás tehát nem azért született, hogy a zártkerteket tanyákká minősítsék át és ezzel növelni tudják az érintett telkek beépíthetőségét, és nem ad lehetőséget arra sem, hogy külterületi lakóövezetek jöjjenek létre mezőgazdasági területen.

Az OTÉK mostani módosítása a tanyák „versenyképességének” növelése érdekében vezet be országosan egységes szabályozást, ugyanakkor továbbra is a helyi önkormányzatokra bízza, hogy egy adott mezőgazdasági területen megengedhető-e a tanya létesítése.

Az OTÉK 29. § (10) bekezdése szerint tanya a település külterületén, mezőgazdasági területen fekvő, legalább 1500 m2, legfeljebb 10 000 m2 nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás célját szolgáló lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik. Az OTÉK 30%-ban maximalizálja a tanyatelek beépíthetőségét és a kialakítható épületek maximális magasságát 4,5 méterben határozza meg. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 39/A. § (1) és (8) bekezdése szerint a tanya ingatlan-nyilvántartási szempontból jogi jellegnek minősül, amelyet a tulajdoni lapra fel kell jegyezni, de ennek előfeltétele, hogy a helyi építési szabályzat (annak szabályozási tervi melléklete) is tartalmazza: az adott külterületen tanya van vagy a jövőben tanya lehet. A tanya mezőgazdasági terület övezetbe tartozik tehát továbbra sem kell átsorolni például különleges beépítésre nem szánt területbe.

Összességében tehát csak akkor beszélhetünk tanyáról, ha a településrendezési és az ingatlan-nyilvántartási szabályok egyaránt teljesülnek, így:

• az érintett földrészlet külterületen, azon belül mezőgazdasági területen fekszik (2021 előtt tanyaként elismert földrészletek erdőterületen vagy az ingatlanügyi szabályozás szerint kivett területen is lehetnek),
• a földrészlet legalább 1500 m2, legfeljebb 10 000 m2 nagyságú (2021 előtt tanyaként elismert földrészleteknél lehet a méretkorlátnál kisebb vagy annál nagyobb tanyatelek is),
• a földrészleten folytatnak egyidejűleg növénytermesztést, végeznek mezőgazdasági haszonállattartást, valamint tenyésztést, az ezekből származó terményeket, alapanyagokat feldolgozzák, illetve gazdasági épületben tárolják, és mindezen gazdasági tevékenység folyamatos elvégzéséhez kapcsolódik a helyben lakás, a lakóépületek elhelyezése,
• a települési önkormányzat által elfogadott helyi építési szabályzat az adott területet tanyaként jelöli, és
• a fővárosi és vármegyei kormányhivatal földhivatali szervezeti egysége az ingatlan tulajdoni lapján a telekre „tanya” jogi jelleget jegyez fel (2021 előtt tanyaként elismert földrészletnél jogi jelleg helyett kivett művelési ág is szerepelhet).

A mezőgazdasági területen a jövőben létesülő tanyákra vonatkozóan szükséges további kérdéseket is tisztázni.

Az OTÉK-ban és a helyi szabályzatban szereplő beépíthetőségi szabályok közötti esetleges ellentét esetére az OTÉK 121. § (5) bekezdése kimondja, hogy ilyenkor a helyi építésügyi szabályozás helyett az OTÉK szabályait kell alkalmazni, és a helyi építési szabályzat nem alkalmazható. Kiemelendő ezzel összefüggésben, hogy itt tehát az OTÉK és a helyi építési szabályzat, településszerkezeti terv közötti esetleges ellentétek feloldásáról van szó, és ez a rendelkezés nem ad felmentést az egyéb ágazati jogszabályok (például környezetvédelmi, természetvédelmi, kulturális örökségvédelmi, földtani előírások) teljesítési kötelezettsége alól.

Új tanya létesítésekor – amikor egy területet tanyaként kijelöl a települési önkormányzat a helyi építési szabályzatában –, akkor értelemszerűen még nem épülhettek fel a gazdasági és lakóépületek, így a fentiekben említett tanyafogalomnak sem tud meg megfelelni a gazdálkodó. Ezért az OTÉK 29. § (14) bekezdése erre az esetre úgy rendelkezik, hogy a lakó- és gazdasági épületet, épületcsoportot a helyi építési szabályzat elfogadásától, tanyatelek feltüntetésével összefüggő módosításától számított két éven belül kell megvalósítani. Először az önkormányzat megengedi a mezőgazdasági területen a tanya kialakítását, utána két éven belül épülnek fel az épületek és teljesül a tanya OTÉK-ban szereplő fogalma. Ez az önkormányzati „megengedés” az építési jogot keletkeztető helyi építési szabályzatban való tanyafeltüntetést jelenti, ezért nem elegendő a településszerkezeti terv módosítása. Új tanya létesítése esetén hatósági eljárástól függetlenül érvényesül a két éves épület megvalósíthatósági időkorlát.

Hangsúlyozandó, hogy a kertes mezőgazdasági területek (a zártkertek) nem válhatnak automatikusan azzal tanyává, hogy ott végeznek növénytermesztést vagy állattenyésztést, hanem a termények, alapanyagok helyi feldolgozására és tárolására is szükség van, a lakóépületeknek a helyben folytatott gazdasági tevékenységhez és a gazdasági épületekhez kell kapcsolódniuk, a területet tanyaként kell feltűntetni a helyi építési szabályzatban és az ingatlan-nyilvántartásban tanya jogi jellegnek vagy kivett tanyának kell szerepelnie.

A jelen tájékoztatás az Építési és Közlekedési Minisztérium szakmai véleményének minősül, a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény garanciális szabályainak mellőzésével hozott minisztériumi jogi iránymutatást tartalmazó állásfoglalások és egyéb informális jogértelmezések kiadása nem lehetséges, mivel az ilyen tartalmú irányítás gyakorlata alaptörvény-ellenesnek minősülne.